Introduktion
I Danmark, som lejer, er der nogle vigtige regler og retningslinjer,c der skal følges, når det kommer til istandsættelse af lejemålet ved fraflytning.
Før du dykker ned i de specifikke scenarier for istandsættelse gennem forskellige lejeperioder, er det essentielt at have en solid forståelse af de generelle lejelovens regler og rettigheder ved fraflytning.
Når du er rustet med denne viden, kan du bedre navigere i de følgende nøglepunkter:
- Istandsættelse ved fraflytning efter 1 år: Minimal/ingen istandsættelse krævet, mest fokuseret på almindeligt slid og ælde.
- Istandsættelse ved fraflytning efter 2-4 år: Lejer er ansvarligt for istandsættelsen. Mindre omfattende istandsættelse, inklusive maling, let slibning af gulve og mindre reparationer.
- Istandsættelse ved fraflytning efter 5-6 år: Lejer stadig ansvarligt for istandsættelsen. Mere dybdegående istandsættelse, som kan inkludere fuldslubning samt behandling af gulve og reparation af skader.
- Istandsættelse ved fraflytning efter 8 år: Gradvis overtagelse af vedligeholdelsesforpligtelsen fra lejer til udlejer begynder.
- Istandsættelse ved fraflytning efter 10 år: Udlejer overtager mere ansvar for udvendig vedligeholdelse.
- Istandsættelse ved fraflytning efter 20 år: Ansvaret for istandsættelse deles mellem lejer og udlejer, baseret på lejemålets oprindelige tilstand og naturlig slid og ælde, hvor specifikke misligholdelser vurderes individuelt.
Gennem denne artikel vil vi udforske hvert af disse stadier i dybden, så du kan få en klarere forståelse af, hvad der forventes ved fraflytning gennem forskellige lejeperioder.
Men nu, lad os dykke ned i den nødvendige information, du skal vide først:
Depositum og forudbetalt leje
Ved indflytning i et lejemål er det almindelig praksis for lejer at betale et depositum samt forudbetalt leje. Disse betalinger fungerer som en sikkerhed for udlejer; depositummet dækker eventuelle istandsættelseskrav, mens den forudbetalte leje dækker huslejen i opsigelsesperioden.
Depositum
Depositummet er lejers sikkerhed for udlejer i tilfælde af, at lejemålet ikke er i tilfredsstillende stand ved fraflytning. Omkostninger til istandsættelse vil blive dækket af lejers depositum.
Det er lejers ansvar at sikre, at lejemålet er i en tilfredsstillende stand ved fraflytning, medmindre lejemålet har været besat i mere end 8 år og 4 måneder, som er en undtagelse ifølge loven.
Udlejer skal tilbagebetale depositummet til lejer hurtigst muligt, når flytteopgørelsen er færdig, typisk indenfor en tidshorisont på 4-6 uger.
Forudbetalt leje
Den forudbetalte leje dækker huslejen i opsigelsesperioden. Hvis lejer vælger at betale husleje i opsigelsesperioden, skal den forudbetalte leje tilbagebetales til lejer ved fraflytning.
Dette sker hurtigst muligt efter færdiggørelsen af flytteopgørelsen.
Flyttesyn og fraflytningsrapport
Når en lejer flytter ud, er der bestemte procedurer, der skal følges for at sikre, at lejemålet er i tilfredsstillende stand. Disse procedurer varierer, afhængigt af om udlejer udlejer mere end ét lejemål.
Fraflytningssyn
Fraflytningssyn er en vigtig del af fraflytningsprocessen, især for udlejere, der udlejer mere end ét lejemål.
Udlejer skal indkalde lejer til et fraflytningssyn skriftligt, med mindst én uges varsel. Dette kan gøres digitalt, afhængigt af lejekontraktens dato og indhold, som specificeret i § 11 i kontrakten.
Fraflytningssynet skal afholdes senest to uger efter, at udlejer er blevet bekendt med lejers fraflytning, og lejer skal være til stede under synet, medmindre der er en gyldig grund til forhindring.
Fraflytningsrapport
Under fraflytningssynet udarbejdes en fraflytningsrapport, der detaljerer kravene til istandsættelse.
Rapporten skal afleveres til lejer enten printet eller via mail ved synet, og lejer skal bekræfte modtagelsen og underskrive rapporten.
Kravene til istandsættelse skal meddeles til lejer inden for to uger fra lejers fraflytningsdato, i tilfælde af at udlejer kun udlejer ét lejemål.
Undtagelser og risici
For udlejere, der kun udlejer ét lejemål, er der ingen pligt til at afholde et fraflytningssyn. Dog skal udlejer informere lejer om kravene til istandsættelse inden for to uger efter fraflytning. Hvis denne tidsfrist overskrides, mister udlejer retten til at kræve udbedring betalt af lejer.
A conto
Betalingen af a conto er en løbende og forskudt betaling, som lejer betaler til udlejer med et fast beløb.
Denne betaling afregnes senere for en længere periode, typisk årligt, hvor udlejer og lejer sammenholder de faktiske udgifter med de indbetalinger, der er foretaget.
Hvad betyder A conto?
A conto-betalingen er et fast beløb, der betales løbende og på forskud. Dette beløb kan justeres i forhold til det forventede forbrug, og lejer skal varsles om justeringen mindst 6 uger i forvejen.
Den årlige afregning sammenholder lejers indbetalinger med de faktiske udgifter, og det er her, man afgør, om der skal foretages en efterbetaling eller tilbagebetaling.
Årlig afregning og forbrugsregnskab
Startdatoen for forbrugsåret er angivet i lejekontrakten under § 5, hvilket har betydning for tidspunktet for den årlige afregning.
Under denne afregning sammenlignes lejers månedlige a conto-betalinger med det faktiske forbrug. Hvis det faktiske forbrug overstiger indbetalingerne, opkræves en efterbetaling fra lejer.
Omvendt foretages en tilbagebetaling, hvis det faktiske forbrug er lavere end de foretagne indbetalinger.
Afregning mellem udlejer og forsyningsselskab
Udlejer afregner løbende med forsyningsselskabet, svarende til lejers a conto-betalinger til udlejer.
Dokumentation for lejers forbrug er nødvendig for opkrævning af a conto, og derfor er særskilte målere nødvendige. Vandforbrug kan inkluderes i huslejen, men varmeforbrug kan ikke inkluderes uden individuelle målere.
Nyistandsættelse vs normalistandsættelse
Istandsættelse af et lejemål ved fraflytning er et vigtigt aspekt af lejeaftalen, og kravene hertil kan variere betydeligt afhængig af, om der er tale om nyistandsættelse eller normalistandsættelse.
Udgangspunkt for istandsættelse
Udgangspunktet for istandsættelse er lejemålets stand ved indflytning.
Kravet ved fraflytning er, at lejemålet skal være i samme stand som ved indflytning, med undtagelse af almindeligt slid og ælde. Vedligeholdelse af lejemålet skal foretages løbende i lejeperioden for at forhindre væsentlig forringelse.
Nyistandsættelse
Nyistandsættelse er gældende for lejemål indgået før 1. juli 2015.
Ved denne form for istandsættelse forventes en gennemgribende istandsættelse, hvor der ikke må være synlige tegn på slid og ælde ved fraflytning. Dette indebærer ofte en mere omfattende og dyrere istandsættelse.
Normalistandsættelse
Normalistandsættelse gælder for lejemål indgået efter 1. juli 2015.
Her er kravet, at lejemålet overleveres i samme stand som ved indflytning, med undtagelse af almindeligt slid og ælde. Der kan dog være særlige krav i tilfælde af misligholdelse af boligen og/eller inventaret.
Betydning af lejekontraktens dato
Datoen for indgåelse af lejekontrakten er afgørende for, hvilken type istandsættelse der kræves ved fraflytning.
Lejekontrakten skal tydeligt angive, hvilken type istandsættelse der gælder, samt standen af lejemålet ved indflytning, som er udgangspunktet for istandsættelseskrav ved fraflytning.
Istandsættelse ved fraflytning efter 1 år
Efter en periode på 1 år kan der forventes en vis mængde almindeligt slid og ælde, som mindre skrammer, slid på gulve og maling. Normalt kræves der ikke istandsættelse for sådanne almindelige tegn på brug.
God vedligeholdelse
God vedligeholdelse fra lejerens side kan minimere behovet for omfattende istandsættelse ved fraflytning.
Dette inkluderer regelmæssig rengøring, undgåelse af skader på vægge og gulve, samt god vedligeholdelse af inventaret.
Stand ved indflytning og fraflytning
Lejemålets stand ved indflytning er udgangspunktet for kravene til istandsættelse ved fraflytning. Hvis lejemålet har været godt vedligeholdt, og der kun er almindeligt slid og ælde, kan istandsættelseskravene være minimale.
Istandsættelse ved fraflytning efter 2-4 år
Efter en lejeperiode på 2 til 4 år er det forventet, at der vil opstå normalt slid og ælde i lejemålet, såsom farvefalming på væggene, mindre skader eller mærker, samt ridser eller slid på gulvene.
Istandsættelse ved fraflytning har til formål at bringe boligen tilbage til den stand, den var i ved indflytning, minus det normale slid og ælde, der naturligt er forekommet over denne periode
Maling og hvidtning
Der kan være behov for at friske boligens udseende op med maling eller hvidtning for at dække over mærker eller skader.
Årsagerne til behovet for maling og hvidtning kan være røg, madlavning eller generel brug, der har ført til farvefalming eller mærker på væggene.
Gulvbehandling
Gulvet kan kræve let slibning for at fjerne ridser eller mærker, eventuelt efterfulgt af en ny lakering eller oliebehandling.
Formålet med gulvbehandlingen er at genskabe gulvets oprindelige udseende og beskytte det mod fremtidige skader.
Vedligeholdelsesansvar
Lejeren har ansvaret for at vedligeholde boligen i løbet af lejeperioden for at minimere behovet for istandsættelse ved fraflytning.
Lejemålets stand ved indflytning er udgangspunktet for istandsættelseskravene ved fraflytning, og boligens stand ved fraflytning vil afhænge af lejerens vedligeholdelse samt det normale slid og ælde.
Istandsættelse ved fraflytning efter 5-6 år
Efter en lejeperiode på 5 til 6 år vil der sandsynligvis være behov for en mere omfattende istandsættelse for at sikre lejemålets gode stand til de næste lejere.
Dette afsnit beskriver de generelle krav og typiske behandlingsbehov i forbindelse med istandsættelse efter denne lejeperiode, som kan omfatte maling af vægge og lofter, samt behandling af paneler, dørkarme og gulve for at forny lejemålets udseende og beskytte overfladerne.
Paneler og dørkarme
Over tid kan paneler og dørkarme have pådraget sig skrammer, hakker og misfarvning.
Behandlingsbehovet kan inkludere slibning samt maling eller lakering for at opfriske udseendet og beskytte træværket mod yderligere skader.
Gulvbehandling
Gulvene kan have oplevet slid, dybe ridser og pletter gennem årene.
Behandlingsbehovet her kan være mere omfattende, med fuldslibning for at fjerne skader og olie- eller lakbehandling for at beskytte og forbedre gulvets udseende.
Vedligeholdelsesansvar
Lejerens vedligeholdelsesansvar fortsætter gennem lejeperioden. Vedligeholdelse kan minimere behovet for istandsættelse ved fraflytning, men efter 5-6 år kan der stadig være behov for betydelige istandsættelsesarbejder.
Istandsættelse ved fraflytning efter 8 år
Når en lejer har boet i et lejemål i 8 år og 4 måneder, og der er tale om en almen bolig, sker der en væsentlig ændring i fordelingen af ansvar for indvendig vedligeholdelse mellem lejer og udlejer.
Generelt princip for istandsættelse ved fraflytning efter 8 år
Et centralt princip er den gradvise overtagelse af vedligeholdelsesforpligtelsen fra lejer til udlejer.
Dette afspejler de længere lejeperioders naturlige slid og ælde på boligen. For hver måned lejer bor i lejemålet, overtager udlejer 1 % af istandsættelsesudgiften.
Det betyder, at når lejer har boet i lejemålet i 8 år og 4 måneder, overtager udlejer samtlige udgifter til indvendig vedligeholdelse.
Gradvis overtagelse
Formålet med den gradvise overtagelse er at afspejle det naturlige slid og ælde, der sker over længere lejeperioder.
Dette realiseres gennem en proces, hvor udlejer overtager 1% af istandsættelsesudgiften per måned efter 8 år.
Beregning af istandsættelsesudgifter
Istandsættelsesudgifter kan omfatte elementer som maling, gulvbehandling, reparation af skader, og udskiftning af defekte installationer.
Det er vigtigt at have en korrekt forståelse for, hvordan disse udgifter beregnes, for at sikre fair og præcis overtagelse af istandsættelsesforpligtelsen.
Lejer og udlejer: fordele og ulemper
For lejeren betyder denne ordning en reduceret ansvar for istandsættelse efter 8 år og 4 måneder. For udlejeren betyder det øget ansvar for istandsættelse efter denne periode.
Almen bolig og A9 lejekontrakt
I almen bolig er reglerne om gradvis overtagelse af vedligeholdelsesforpligtelsen centrale, og fuld overtagelse sker efter 8 år og 4 måneder.
Det er også værd at tjekke paragraf 11 i A9 lejekontrakten for eventuelle ekstra punkter eller regler fra udlejer vedrørende istandsættelse ved fraflytning.
Istandsættelse ved fraflytning efter 10 år
Efter en lejeperiode på 10 år skifter fokus fra indvendig til udvendig vedligeholdelse, og udlejer begynder gradvis at overtage mere ansvar for istandsættelsen.
Generelt princip for istandsættelse ved fraflytning efter 10 år
Det overordnede princip om gradvis overtagelse af vedligeholdelsesforpligtelsen fra lejer til udlejer fortsætter, men nu med fokus på udvendig vedligeholdelse.
Dette er en fortsættelse af den proces, der begyndte efter 8 år og 4 måneder, men nu udvides til også at omfatte udvendige aspekter af boligen.
Gradvis overtagelse (10 år)
Formålet med den gradvise overtagelse er at reducere lejers vedligeholdelsesbyrde over tid, specielt i forhold til udvendig vedligeholdelse.
Indtil lejeren har boet i lejemålet i 10 år, er det lejers ansvar at vedligeholde lejemålet udvendigt.
Efter denne periode overtager udlejer gradvis dette ansvar, hvilket betyder, at jo længere tid lejer har boet i lejemålet, jo større andel af istandsættelsesudgifterne til udvendig vedligeholdelse overtages af udlejer.
Almen bolig og istandsættelsesudgifter (Udvendig)
I en almen bolig sker der en gradvis overtagelse af udvendig vedligeholdelsespligt fra lejer til udlejer.
Fordelingen af istandsættelsesudgifterne udvendigt afhænger af lejeperiodens længde, og efter 10 år overtager udlejer fuldt ud dette ansvar.
Udvendig vedligeholdelse: Eksempel
Et populært eksempel på udvendig vedligeholdelse er vinduesvask udvendigt. Dette bliver udlejerens ansvar efter 10 års lejeperiode.
Sådanne tiltag bidrager til at sikre, at lejemålet forbliver i god stand, ikke kun indvendigt, men også udvendigt, hvilket er til fordel for både lejer og udlejer.
Istandsættelse ved fraflytning efter 20 år
Istandsættelse ved fraflytning efter lejelovens ændringer skal vurderes ud fra princippet om “normal istandsættelse”.
Det indebærer, at lejeren skal aflevere lejemålet i den stand, det blev overtaget, justeret for almindelig slid og ælde, men ikke bedre. Lejeren kan derfor ikke forpligtes til at betale for istandsættelse, der ville forbedre lejemålets stand sammenlignet med ved indflytningen.
Vedligeholdelse og misligholdelse
Lejeren er ansvarlig for at betale for skader forårsaget af misligholdelse eller uforsvarlig adfærd, men ikke for normalt slid og ælde, som er udlejerens ansvar. Lejeren hæfter kun for den vedligeholdelse, der ikke er udført i lejeperioden, og som er nødvendig for at opretholde den aftalte standard ved lejeaftalens start.
Ved flytning efter 20 år
Hvis lejemålet fraflyttes efter en lang periode, som 20 år, vil der typisk være tale om, at der skal foretages en vurdering af lejemålets stand sammenlignet med standen ved indflytningen.
Denne vurdering skal tage hensyn til, hvad der er rimeligt og nødvendigt vedligehold, som følger af naturlig slid og ælde over så lang en periode.
Dokumentation er nøglen
Ved både ind- og fraflytning er det afgørende at have en god dokumentation for lejemålets stand. Indflytnings- og fraflytningsrapporter spiller en central rolle i vurderingen af, hvad der udgør “normal istandsættelse” og dermed, hvem der skal betale for hvilke istandsættelsesarbejder ved fraflytning.
Udvendig og indvendig vedligeholdelse
Efter 20 år vil typiske vedligeholdelsesaktiviteter inkludere maling, gulvbehandling, vinduesvask udvendigt(eksempel), og reparation af skader samt udskiftning af defekte installationer.
Konklusion
Istandsættelsen ved fraflytning er en proces, der varierer betydeligt afhængig af lejeperiodens længde. Fra minimale forventninger efter 1 år til en gradvis overtagelse af vedligeholdelsesansvaret fra lejer til udlejer over tid.
Efter 20 år i lejemålet afspejles lejerens og udlejerens delt ansvar for istandsættelse i lejemålets stand, som justeres efter naturlig slid og ælde samt eventuelle misligholdelser, sikrende en retfærdig vurdering af vedligeholdelsesbehovet.
Er du på udkig efter professionel hjælp til istandsættelse ved fraflytning?
Din Gulvmand er klar til at sørge for en komplet istandsættelse, så du kan overlade nøglerne til udlejer med ro i sindet. Kontakt os i dag og lad os tage hånd om dit istandsættelsesprojekt.
